Trois erreurs à éviter impérativement
La première erreur consisterait à encadrer le prix des loyers, c'est-à-dire que l’Etat déciderait du montant moyen qu’un propriétaire peut demander en fonction de la superficie, de l’emplacement, et des prestations offertes, pour le logement concerné. C’est là, toutefois, une fausse bonne idée. En effet, bloquer les prix n’est pas longtemps un avantage. Liminairement, les locataires sont rassurés, voire encouragés à louer ; cette piste semble donc intéressante, sauf qu’elle ne tient compte que de la demande (les locataires), et pas de l’offre (les logements disponibles, proposés par les propriétaires). Cette décision a pour effet de paralyser le marché et d’empêcher le renouvellement voire la diversification de l’offre : les propriétaires n’investissent plus. Ensuite, l’entretien du parc immobilier voire sa rénovation, s’arrêtent. La construction de nouveaux logements diminue, voire cesse elle aussi : l’argent « perdu », quand le loyer n’obéit plus à la loi de l’offre et de la demande, est autant d’argent que le propriétaire n’investira pas pour bâtir de nouvelles résidences ou améliorer celles qui existent.
La seconde erreur serait d’encourager les populations à acheter leur logement. Ainsi, le loyer ne serait plus « perdu » mais consisterait en une forme d’épargne, par le remboursement du crédit. Cette idée, là encore, trouve sa faiblesse dans la structure économique de la Côte d’Ivoire. Le taux de bancarisation y est extrêmement faible, c'est-à-dire que les ivoiriens recourent peu aux banques, soit en dépôt (avoir un compte courant) soit en épargne. Ce faible taux de bancarisation a un effet direct sur les taux d’emprunts : l’argent est rare, donc il est cher. A cela s’ajoute, surtout, que le risque engagé par la banque est grand quand elle décide de consentir un emprunt. L’hypothèque, qui est un des moyens les plus sûrs de garantir un prêt, est très difficile en Côte d’Ivoire pour les primo-acheteurs. D’autant que la possession de terres rurales ne peut être un atout : le faible taux d’immatriculation, et la difficulté d’obtention des certificats fonciers puis des titres fonciers, constitue un frein énorme à l’accès à l’emprunt. Sans le titre, pas de propriété ; sans la propriété, pas d’hypothèque, donc pas d’emprunt.
Si le primo-acquéreur a dépassé le stade de la faisabilité de son emprunt, il est appelé, rapidement, à déchanter : en Côte d’Ivoire l’argent coûte cher, extrêmement cher. Il n’est pas rare, en matière immobilière, de frôler les 25 voire 30 %.
La troisième erreur consisterait donc à obliger les banques à abaisser les taux d’intérêts, voire à créer un dispositif analogue aux « prêts à 0 % » pratiqués dans certains pays d’Europe, et qui visent à encourager l’accès à la propriété aux logements modestes mais économiquement viables. Cette idée, là encore, serait une erreur. Elle n’aurait, de fait, aucun effet positif durable : abaisser artificiellement la rémunération du risque engendrerait, obligatoirement, l’accroissement des difficultés à obtenir un emprunt (la banque devant minimiser sa prise de risque autrement que par des taux élevés, elle réduit mécaniquement le volume prêté). Cet accroissement aurait pour effet de diminuer le nombre, et le volume, des prêts consentis. Dès lors, le marché de l’immobilier serait encore plus inerte. Il ne s’agit pas là d’une solution envisageable, une nouvelle fois.
Quels peuvent être les bons remèdes ?
La terre foncière rurale, une solution inexplorée aux maux de la ville
Pour comprendre les fondements du problème de l’immobilier abidjanais, il faut se reporter à la structure même de l’économie ivoirienne : un marasme profond, entre impôts élevés, marché « parallèle » où tout s’échange et tout se vend, corruption, et pauvreté. Dans un tel environnement, la prise de risque est minimisée, autant que possible, par les individus qui possèdent de l’épargne, ou un capital. A cela s’ajoute le problème, récurent de l’inertie chronique du foncier rural qui représente, pourtant, une manne financière énorme. Or, tant qu’il ne sera pas cadastralisé, et les titres distribués aux propriétaires, cette manne restera un marigot asséché.
La propriété privée créatrice de richesse
L’économie rurale pourrait être le poumon vert de la Côte d’Ivoire. La circulation des terres, par la location et la vente, mais aussi par l’hypothèque, et l’investissement qui l’accompagne, aurait pour effet direct d’augmenter la valeur, et donc l’intérêt, pour ces espaces. La richesse ainsi créée rejaillirait sur l’Etat : la cadastralisation, et l’identification claire des propriétaires permettant la levée de l’impôt. L’augmentation de l’investissement permettrait l’optimisation de l’utilisation des sols : davantage de produits agricoles, de meilleure qualité. Cette augmentation, en volume et en qualité, engendrerait une augmentation de l’épargne des populations concernées, et donc de l’argent disponible : soit directement (la personne décide d’épargner puis d’investir directement) soit indirectement (l’épargne est laissée sur le compte, et c’est la banque qui décide comment la faire fructifier).
La mise en valeur des terres permet aussi d’augmenter leur valeur, et ainsi de pouvoir en céder une partie, ou d’en mettre une partie en location, dégageant ainsi des revenus, ou des produits de vente, directement disponibles et pouvant servir à la création d’autres formes de revenus, dans d’autres secteurs de l’économie : création d’espaces en zone urbaine (logements, commerces), diversification des produits d’investissement (achats de parts de société).
L’augmentation de l’épargne et la baisse des taux d’intérêt sur les emprunts
L’essor de la valeur des terres foncières rurales aura pour effet l’augmentation de l’épargne, et de l’investissement. Or, l’épargne est le fondement indispensable d’une économie saine. Quand l’économie est saine, c'est-à-dire qu’elle est créatrice d’emplois et de richesses, le risque de perte de solvabilité diminue (ne plus pouvoir rembourser : si la personne peut facilement retrouver du travail, la banque ne prend que peu de risques en consentant un emprunt). Dès lors, les taux d’emprunt auront tendance à diminuer (d’autant que l’augmentation de l’épargne permet d’augmenter le volume d’emprunt disponible, et donc aussi le nombre de prêts, ce qui mécaniquement réduit les risques). Les taux d’emprunt, en diminuant, constitueront, par effet de levier, un encouragement à la construction et la rénovation de logements. En augmentant, en volume et en qualité, le parc immobilier abidjanais, les loyers seront tirés vers le bas par le marché, sans diminuer l’envie des propriétaires d’investir encore et de louer. L’offre de logements se développera et, par la liberté, une nouvelle fois, les populations ivoiriennes pourront accéder à un environnement sain et digne.
Par Nicolas Madelénat di Florio, chercheur pour Audace Institut Afrique ; enseignant chercheur associé au Centre de Recherches en Ethique Economique et des Affaires, Faculté de Droit et de Science Politique, Aix-Marseille Université.
